Türkiye’de özelleştirme gündemi, Cumhurbaşkanlığı makamından çıkan yeni kararların Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle bir kez daha yön değiştirdi. Son dalga, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın (ÖİB) mülkiyet tasarrufu ve imar değişikliklerine ilişkin otuz iki ayrı idari onayı tek bir çatı altında belirgin biçimde konsolide etmesiyle dikkat çekiyor. Geçmiş yıllarda ağırlıkla sanayi varlıklarına odaklanılırken, bu aşama; kritik turizm kuşakları ile yüksek yoğunluklu kent merkezlerinde gayrimenkul optimizasyonuna dönük stratejik bir eksene kayıldığını gösteriyor.
Bu adımların merkezinde, farklı kamu idareleri altında bulunan devlet mülkiyetindeki taşınmazların tasfiyesi ya da yeniden yapılandırılmasına yönelik koordineli bir çaba yer alıyor. Onaylar, iki ayrı bölgede—Muğla ve Ankara’da—toplam yirmi üç taşınmazı hedefliyor. Bu lokasyonlar rastgele seçilmiş değil; Türkiye’nin daha geniş altyapı ağı içindeki özgün ekonomik konumlanmaları esas alınmış görünüyor. Sektörü yakından izleyen yatırımcılar açısından bu duyuru, hukuki çerçeveler yerine oturdukça önümüzdeki çeyreklerde bölgesel değerleme göstergelerini etkilemesi muhtemel, hızlanmış bir işlem takvimine işaret ediyor.
Düzenlemenin ilk büyük ayağı, Muğla ili içinde Datça Belediyesi sınırlarını, özelde de Emecik Mahallesi’ni kapsıyor. Burada yer alan on dokuz ayrı taşınmaz, resmen özelleştirme kapsam ve programına alındı. Söz konusu varlıklar Maliye Hazinesi adına kayıtlı. Datça arazilerinin dâhil edilmesi, bölgenin koruma statüsüne sahip bir turizm koridoru olması ve yüksek değerli geliştirme fırsatlarının tarihsel olarak devlet bürokrasisi içinde sınırlı kalması nedeniyle ayrıca önem taşıyor. Yetkililer, bu on dokuz parselin aktif özelleştirme sürecine alınmasıyla bir yandan yeniden yatırım için sermaye açığa çıkarmayı, diğer yandan da ekolojik hassasiyeti yüksek bu alanda uzun vadeli sürdürülebilirlik standartlarından ödün vermeden arazi kullanımı ve altyapı bakımında özel sektör verimliliğini devreye sokmayı hedefliyor.
İkinci başlık Ankara’da devreye giriyor: Dört ayrı taşınmaz benzer bir işleme tabi tutulmak üzere belirlenmiş durumda. Datça’daki Hazine varlıklarından farklı olarak, Çankaya’nın Dikmen Mahallesi’ndeki bu taşınmazlar Ankara Üniversitesi Rektörlüğü mülkiyetinde kayıtlı. Bu ayrım, talebin süreklilik gösterdiği birincil kent çeperlerinde çoğu zaman atıl kalan ya da verimsiz kullanılan akademik arazi stoklarının paraya çevrilmesine dönük daha nüanslı bir kaymayı işaret ediyor. Üniversite arazilerinin kapsama alınması, statik kamu bilanço kalemlerini nakde dönüştürerek yükseköğretim kurumunun araştırma altyapısına kaynak aktarabilmesine imkân tanırken, söz konusu parsellerle ilgili geliştirme haklarının da yerleşik hukuki kanallar üzerinden yetkin özel işletmecilere devrini öngören bir idari stratejiyi görünür kılıyor.
Mülkiyet devri ya da işletme hakkı aktarımının ötesinde, düzenleyici değişiklikler bu taşınmazların ticari olarak değerlendirilebilmesi için ön koşul niteliğindeki kritik imar ayarlamalarını da kapsıyor. Karar, İstanbul ve Ankara’da arazi kullanım planlarına ilişkin önerilen değişikliklerin, varlık transferleriyle birlikte resmen onaylandığını teyit ediyor. Bu ilk aşamada iki şehirdeki fiziki birimlere dair spesifik taşınmaz ayrıntıları sıralanmamış olsa da, onayın kendisi; satış öncesinde devlet yönetimindeki koridorlarda emsal artışı ya da kullanım sınıfı değişikliği gibi adımlarla yoğunluğu artırmaya dönük daha geniş bir deregülasyon hamlesine işaret ediyor. İmar yetkisi ile özelleştirme zamanlaması arasındaki bu prosedürel uyum kritik; geçmişteki uyumsuzluk, alıcıların belirsiz düzenleyici gelecek nedeniyle varlıkları satın almak istememesi sonucu süreçlerin uzamasına yol açmıştı.
Bu tasarruf için yetkilendirilen mekanizmalar, eski tasfiye stratejileriyle özdeşleşen tek seferlik satış modelinin ötesine geçen esnek bir çerçeve sunuyor. Cumhurbaşkanlığı kararları; açık artırma ya da pazarlık usulü satış, mülkiyetten tamamen çıkmadan devlete düzenli gelir sağlayan kiralama düzenlemeleri ve gelir paylaşımı olarak adlandırılan daha karmaşık ortak girişim kurguları dâhil olmak üzere çeşitli hukuki yöntemlere izin veriyor. Ayrıca her varlığın operasyonel gereksinimlerine uygun diğer hukuki araçlar da çerçevede yer buluyor. Bu araç seti, idarenin değerleme döngülerine bakmaksızın katı satış zorunluluklarına bağlı kalmak yerine, mevcut piyasa iştahına göre getiriyi maksimize edecek finansal yapıyı seçebilmesini mümkün kılıyor.
Daha ileri bir katman ise, mülkiyet üzerinde ayni hak niteliği taşımayan sınırlı hakların tesisine ya da özellikle altyapı ağırlıklı parsellerde işletme haklarının devrine olanak tanıyan hükümlerle ele alınıyor. Bu tür parsellerde, mevcut çevre mevzuatı nedeniyle doğrudan tapu devri her zaman hukuken uygulanabilir olmayabiliyor. ÖİB’nin farklı yollar tanımlaması, varlık sınıflarının mevcut hukuki yükler ve gelecekteki geliştirme kârlılığı potansiyeline göre farklı işlem protokolleri gerektirdiğinin kabulü anlamına geliyor. Piyasa analistleri bu yaklaşımı, Türkiye’nin gayrimenkul sektörüne kamu varlıkları üzerinden girmek isteyen yatırımcılarla düzenleyici kurumlar arasındaki sürtünmeyi azaltmayı hedefleyen bir istikrarlaştırma adımı olarak değerlendiriyor.
Onayların zamanlaması, ÖİB takviminde hızlanmış bir döneme işaret ediyor: Standart çeyreklik eşiklerden önce mali hedeflere ulaşma arayışı sürerken, Ankara’nın Çankaya ilçesindeki karmaşık belediye planlama gereklilikleri ile Muğla kıyı zonlarının koşulları aynı anda yönetilmeye çalışılıyor. Çevresel hassasiyeti nedeniyle Datça’daki varlıklar için alıcı ilgisinin hemen oluşup oluşmayacağı, yoksa peşin satış geliri yerine uzun vadeli kira varlığı olarak devlete sürdürülebilir gelir üretip üretmeyeceği henüz net değil. Benzer biçimde Ankara Üniversitesi’ne ait taşınmazlar da, hızla kentleşen başkent bölgesinde akademik altyapı büyümesi için arazi kıtlığı giderek belirginleşirken, eğitim kurumlarının varlıklarını paraya çevirme ile kampüs genişleme ihtiyaçlarını nasıl dengeleyeceğine dair tartışmaları beraberinde getiriyor.
Bu kararlar önümüzdeki aylarda uygulamaya geçerken, sadece idari bir “ev düzeni” faaliyetinden fazlasını ifade ediyor; verimlilik odaklı düzenleyici araçlar ve hukuki çerçeveler aracılığıyla devletin elindeki kaynakları piyasa dinamikleriyle yeniden hizalama niyetini ortaya koyuyor. İstanbul ve Ankara’daki imar değişikliklerinin, belirli varlık tasarruflarıyla aynı anda ilerlemesi; ülkenin en hayati belediyelerinde, kilit ekonomik bölgelerde kamu mülkiyetinden özel yönetime ya da operasyonel kullanıma geçişin karmaşık hukuki dönüşümünü yönetirken değer realizasyonunu önceleyen, kentsel arazi kullanımını optimize etmeye dönük koordineli bir anlatı oluşturuyor.